“大阳城8722”关于房地产市场信用危机的制度分析

论文关键词：房地产市场　信用危机　月制度　非正式制度 　　论文概要：中国目前正处于由计划经济向市场经济转型时期，新旧体制的摩擦和各种社会经济对立日益突显，其中，信用危机特别是在是牵涉到百姓生活的房地产市场中的信用危机已沦为中国现阶段倍受注目的社会经济问题。从新制度经济学的视角抵达对这一现象展开分析，指出中国房地产市场信用危机主要根源于月制度约束软化、非正式制度约束缺陷、制度实行机制不完善等。

　　一、问题的明确提出信用，即信守允诺，说到做到，是一个人、一个的组织的品行，也是整个社会的道德观 　　信用源于交易的必须，交易就越繁盛，信用就越最重要。市场经济是一种信用经济，但是近些年来我国经济活动中不讲信用、违规、债权人、违法现象呈现有增无减的态势。这其中又以房地产市场领域展现出更为引人注目。

　　首先，信息独占是开发商和中介的惯用手段。信息不平面在市场经济中司空见惯，在中国的房地产市场最为相当严重。涉及媒体不受利益驱动，不特审查与辨别地为房地产开发商与房地产中介大作广告，甚至发售了一些名不副实的所谓房地产排行榜，相当严重误导了普通消费者。　　其次，房屋销售中的“隐密不道德”、“隐密科学知识”让人防不胜防。

在现实经济生活中，它们常常是作为两类有所不同的非对称信息揉合在一起经常出现。例如，开发商为建成房子自由选择了怎样的建筑承包商、监理公司、装修公司是购房者不确切的，这是隐密科学知识问题；开发商、建筑承包商、监理公司、装修公司为建成房子又否联合努力工作，这是隐密不道德问题。

无论是房屋一级市场还是二级市场，开发商和中介都在购房者面前展现出得空前的团结一致和不道德统一，这是购房者所无法具体理解的。例如，明明是销售申请不仅有的房子却也堂而皇之地参与房展，还带着顾客来售楼处递定金甚至全款以减轻其资金不足的困境；明明是销售情况很差的房子却也在楼盘销售表上贴满了代表已卖出的小红旗，而且都是户型好、方位欠佳的房子，给看楼者以供不应求的假象；更有甚者，有的开发商极力掌控房屋销售的各个环节，等到房价大上涨了，“典藏”房源才开始月限量发售。　　最后，房地产的暗箱操作者现象，从大的方面总结一起主要集中于在土地和规划指标上。

据国土资源部执法人员监察局统计资料，2003年全国共计找到各类土地违法行为17．8万件，立案查处12．8万件，牵涉到土地面积5．59万公顷，其中耕地2．84万公顷。在这些违法违规案件中较为少见的手段有：私自变更土地用途、大肆变更规划指标(例如变更容积率)等等。

最近，“房产假按揭”案件在北京的公开审理又更进一步曝露了房地产市场的信用危机。“假按揭”是开发商、借贷银行和律师事务所三方之间的合谋，开发商假冒他人个人信息，炮制欺诈购房交易。他们或是威逼利诱公司员工，使其获取身份证、亲笔签名个人信息，或是利用其亲朋好友关系，甚至有偿出售“业主”信息。

“假按揭”出了开发商的一种融资渠道，而带给的副产品就是“油炸高房价”。　　综上所述，中国房地产市场的信用危机早已到了极为相当严重的程度，如果不加以控制和解决问题，将直接影响到我国经济和社会的人与自然、平稳与发展。以下，笔者从新制度经济学的层面更进一步剖析该问题，尝试寻找问题的根源。

　　二、房地产市场信用危机的根源 　　新制度经济学家指出，制度是一种社会游戏规则，通过获取一系列规则界定人们的自由选择空间，约束人们之间的相互关系，从而增加环境中的不确定性，增加交易费用，维护产权，增进生产性活动，构建资源拟合配备。制度获取的一系列规则由社会接纳的非正式约束、国家规定的月约束和实行机制所包含。从房地产市场的信用危机来看，这三个方面都经常出现了问题。

　　(一)非正式约束软化 　　非正式约束主要还包括价值信念、伦理规范、道德观念、风俗习惯、意识形态、文化传统等因素。其中，意识形态正处于核心地位。因为它不仅可以蕴涵价值观念、伦理规范、道德观念和风俗习惯，还可以在形式上包含某种月制度决定的“先验”模式。

对于一个民族或国家来说，获得优势地位的意识形态可以以“指导思想”的形式包含月制度决定(或月约束)的“理论基础”和最低准则。但是，我们无法忽略文化传统对月约束的极大影响，因为同一种月约束在经过有所不同的文化传统的浸染后往往具有有所不同的色彩。故此，笔者将详细分析意识形态和文化传统对中国房地产市场信用的影响。

　　首先，意识形态恐慌。在新制度经济学家显然，意识形态是能产生很大外部效果的人力资本。“好”的、符合义理的意识形态能减少社会运营的费用，增加违规或“搭便车”的可能性，淡化机会主义不道德。

目前，我国许多人的意识形态受到经济环境、西方文化等诸多因素的影响而再次发生恐慌，“完全一致向钱看”的思想生锈着人们的灵魂。在金钱面前，个人记得了“仁义礼智信”，企业记得了自己的社会责任、社会义务。所以，在利润平等主义的今天，中国许多房地产企业欺骗各种手段、权术愚弄消费者以提供超额利润也就不足为奇了。

要转变目前这种状况，就必需通过提升政府向意识形态的教育投资来提升个人意识形态的资本积累，从而竖立个人准确的价值观、世界观。　　其次，信用文化缺陷。

信用是一种价值观，它根源于文化和历史传统。有的学者指出，中国传统文化中关于信用的观点是对立的、不具体的、过于与时俱进。

这主要展现出在3个方面： 　　第一，讲信用是有等级区别的。讲信用是对普通民众的拒绝，不守信用则是统治阶级的特权。

成大事者必不择手段的观念在当前还是根深蒂固的。　　第二，讲信用是根据自己与别人的远近长幼来要求的，信用的高低也有有所不同。传统信用文化主要是环绕着君臣、父子、夫妻、兄弟和朋友之间进行的，只对人不对事，其信用是受限的，这大约与中国人是以家庭为中心的生活方式有关。

第三，中国传统的信用观是一种道德的拒绝和伦理的自律，具备显著的非功利主义性质，几乎依赖个人的修行者来约束(是一种内在约束)，这与现代市场经济中的互利双赢、依赖月制度的约束(是一种外在约束)的信用观是背道而驰的。与发达国家比起，中国的市场经济是以关系型经济居多，关系经济(或者说是一种文化)与信用在相当大程度上是对立的。

因为，关系经济中所包括的人情式交易是完整的一种交易方式，交易双方信息半透明、全面，交易结果确认可预测，交易费用较低甚至为零，但是它的交易范围是极为狭小的，几乎符合没法市场经济的规模化大生产、专业化分工的市场需求。在这样一个缺少法律性规范而人情高于一切的社会里，谋略沦为人们处置人与人之间相互关系的基本手段。人情与谋略制约了社会的制度创意，同时，也使中国缺少一种增进商品经济产生和发展的氛围。人情往往使等价交换、价值规律过热，使法律、制度、契约、信用失灵，从而使信用、合约的经济关系无法构成。

　　(二)月约束缺少 　　制度经济学家道格拉斯·诺思年所将制度更进一步区分为月约束和非正式约束。他指出，月约束还包括政治(及司法)约束、经济约束和合约。

这些约束可以不作如下排序：从宪法到成文法与普通法，再行到具体的细则，最后到确认制约的单个合约，从一般规则到特定的说明书。政治约束可广义地定义为政治团体的等级结构，以及它的基本决策结构和支配议事日程的清晰特征；经济约束用作界定产权，即关于财产用于，借此提供收益的权利束，以及出让一种资产或资源的能力；合约则包括着对一个互相交换中一个明确决议的特定条款。

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