大阳城8722|土地增值税对房地产市场的经济效应分析

概要：土地增值税在被忽视十多年之后，重新得到推崇，并参予到国家宏观调控房地产市场的政策中来。这项税收政策否能如所预期的，超过减少财政收入，调控房地产市场的目标呢，本文从经济学的角度，对其税收效应展开分析。

关键词：土地增值税 房地产市场 经济效应 近年来我国住宅产业的较慢发展、城镇人均居住面积的较慢提升、住宅小区品牌的较慢升级换代，对于国民经济内需的强力夹住等效益显著。但自2003年起至今房地产开发投资额频仍高速快速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年快速增长3.4％，2004年快速增长5％，2005年快速增长9％，2006年快速增长7.7％，部分城市和地区的房价年快速增长多达20％，已相比之下多达普通居民的出售承受能力，房价沦为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府相继实施金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场展开宏观调控。2006年12月28日国务院发给《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整肃管理有关问题的通报》文件，拒绝各地从2007年2月1日起，积极开展房地产开发企业土地增值税整肃，月向企业征税30％－60％平均的土地增值税。

土地增值税冲破了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的税对房地产市场到底不会产生怎样的影响，本文将从经济学角度展开税收效应分析。

毕业论文 http://www.lw54.com 一、土地增值税的价格效应 1．短期内税负容易分摊，对调控房价有积极意义。按照现行税法规定，土地增值税实施四级超率累进税亲率，增值额多达50%的，限于30%的税率，增值额在50%至100%区间的，限于40%的税率，增值额在100%至200%区间的，限于50%的税率，增值额多达200%的，限于60%的税率。与比例税率比起，超率累进税亲率最能体现税收的横向公平，开发商出让房地产所获得的增值额越大，税率就越高，不应交纳的税额就越少，如果地价在研发期限内上涨，就不会造成开发商囤地和开发成本大幅提高。

在短期内，由于房地产供给比较平稳，房地产的供给价格弹性具备刚性，而对于归属于轻巧消费品的房屋，与日常生活用品比起，消费者的市场需求价格弹性较小，由房地产的出让者交纳的土地增值税的税负则容易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获得利润比低价土地收税后所获得利润要少或差距并不大时，房产商就不会仍然哄抬房价，导致房价重返供需平衡的市场规律。2．长年内税负将不会转嫁给消费者，房价之后下跌。从对住宅的市场需求看，一是追加城市人口的消费市场需求。当前城市化进程大大减缓，全国早已有城镇居民将近5亿，按照十六大确认的目标，到2020年构建全面小康社会，城镇人口即将超过55%--60%。

不考虑到人口快速增长因素，也将使得城市人口多达7亿。二是现有城市居民提高住房的市场需求大大快速增长，小套换大套，旧房换新房，城市改建征地等等，都对新的房源明确提出市场需求。而更为类似的是，中国国度中有13亿人口，再加对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅市场需求更好地来自于全国，甚至国外的购买力。

三是投资渠道单一导致公众剩下资金涌进带给的投资市场需求。中国人均GDP多达1700美元之后，居民收入总量大大提高，多达，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了符合生活基本必须之外，投资沦为许多居民考虑到的最重要事项。

但是受到市场范围的容许，普通居民需要投身于的投资领域基本被局限在股市和房市。毕业论文 http://www.lw54.com 而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将大大地下降，而土地价格的下降，必定地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必定涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头独占，只我一家，别无他店。

二是土地的买家是充份竞争的，即在卖出时，采行对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍电影，拍电影出有一个天价来，其价格必定要摊入房屋价格；三是地方政府具有从土地上取得财政收入的强烈欲望。在不完备的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没获得适当区分，地方政府收益来源比较衰退，却要分担大大减少的公共事务，经费紧缺沦为大部分地方政府的普遍现象，尤其是县乡财政早已到了被迫解决问题的时候。

地方政府在经费紧缺与事务激增的对立中，将更加多的收益期望竭尽在土地出让金上面。因此，土地出让金大大走高，地方政府也在有意无意中推展房价的下跌，期望水涨船高中获得更好的土地出让收益。

从长年来看，由于我国住宅的市场需求弹性大于住宅的供给弹性，不致导致一是住宅的价格不会由市场需求夹住下跌，二是建设住宅的任何成本，都要转入房屋的价格。转入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要分担的本来应该由政府设施的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。

所有的国家本来想要掌控房屋市场需求和生产量所减少对房地产的税费，如土地增值税的税负必定要转嫁给购买者，从而减轻住宅需求者的开销。在目前情况下，还有不少，尤其是中低收入群体买了房子，住房保障制度也还很不做到，一旦引发房价下跌，不致就不会使涉及弱势群体居住于状况日趋好转。毕业论文 http://www.lw54.com 二、 土地增值税的市场规模效应 1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，增进房地产行业身体健康发展。

近年来房地产行业研发投资额之所以频仍高速快速增长，其中主要一个原因是房地产行业不存在高额、超常利润，土地的电子货币令其房地产项目的利润相比之下低于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润构成鲜明对比的是房地产税收未呈现出加剧势头，如2004年房地产企业经营税金及可选仅有占到房地产企业经营收入的3.1％，国家没能从蓬勃发展的房地产行业中获得理应的利益。

涨价归公不应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也反映政策制定者参予土地增值收益分配并借此提供利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的大自然涨价或地租的大自然电子货币几乎是不劳而获的利益，因此地主无权独自一人占据这一益处，否则，有悖于社会正义，失礼社会公平。其次，按照贡献原则，地价的减少是因人口减少、经济发展、社会变革等社会经济因素所致，是社会之全体施予的贡献，因此而带给的地租减少必定归入社会全体。第三，按照公共利益原则。

将土地涨价部分不予归公，可以减少国家财政收入，后用之兴学各种公益事业，提升社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地大自然涨价全部归公，做地尽其纳，地利分享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，确保国家权益，增进房地产行业身体健康发展。

随着经济持续兴旺，以及城市化步伐减缓，土地增值难以置信。于是，不少开发商都在圈地囤地。

尽管国家规定获得地后两年内不研发，国家有权交还，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定继续执行情况并不圆满。而一旦强迫征税土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且不会对开发商的资金链产生压力，这将胁迫他们增大研发力度，减少房源，一定程度上提高供求关系。

本文来源：大阳城8722-www.susanschupp.com